万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达北(běi)分讨债的(de)故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，但未(wèi)办理过(五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩guò)户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方(fāng)式明(míng)确(què)了(le)购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其(qí)他债权的(de)，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任(rèn)公司(sī)成(chéng)为了(le)唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩p>

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国安(ān)的估(gū)值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中赫(hè)为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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